Theo thông tin tìm hiểu được Công ty Cp Kim Tâm Hải (Kim Tâm Hải) hiện nay Kim Tâm Hải đang thực hiện triển khai các dự án tại khu vực xã Bình Mỹ và Tân Thạnh Đông, huyện Củ Chi. Tại khu vực đường Võ Văn Bích xã Tân Thạnh Đông huyện Củ Chi hiện nay Kim Tâm Hải đang triển khai và chào bán đến 3 dự án Residence 1,2 và 3. Với lời chào sẽ được hỗ trợ vay vốn ngân hàng đến 70% giá trị hợp đồng.

Phóng viên đã vào cuộc tìm hiểu, các dự án này có thật không và ngân hàng nào đứng ra cho vay theo giá trị hợp đồng?

Theo UBND huyện Củ Chi, thì hiện nay không có dự án nào được chấp thuận chủ trương đầu tư tại khu vực này và UBND huyện đã có thông báo số 3902/UBND-QLĐT vào ngày 01 tháng 04 năm 2019 về việc tập trung xử lý các trường hợp quảng cáo, tiếp thị mua bán đất nền sai quy định trên địa bàn huyện. Vấn đề này UBND huyện đã có văn bản số 8755/UBND-QLĐT vào ngày 12 tháng 07 năm 2018.

Thực tế diễn ra chỉ là hình thức tự xin phép đầu tư hệ thống hạ tầng sau khi xin chuyển mục đích sử dụng của các hộ cá nhân đang sở hữu nền đất mà Kim Tâm Hải quảng cáo là dự án Residence 1 và 2. Và hiện nay cũng chưa được nghiệm thu công trình đưa vào sử dụng và có thể phân lô theo nhu cầu mục đích hộ cá nhân của các ông N.T. Hòa và ông N.T.T. Vương.

Nhưng theo hợp đồng chuyển nhượng được các nhân viên sàn L&L Group cung cấp và khẳng định đây là hợp đồng đã được thực hiện dưới sự cho phép vay của Ngân hàng TMCP Nam Á. Điển hình hợp đồng số C.13/2019/HĐCNQSDĐ-NTH giữa ông N.T.T. Vương và một đối tác bên mua dưới sự chứng kiến của Kim Tâm Hải với phụ lục 01 là quy trình thanh toán 50% giá trị hợp đồng hơn 780 triệu đồng và có điều kiện ngân hàng cho vay. Trên bản hợp đồng này Ngân hàng TMCP NAM Á – Chi nhánh Lý Thường Kiệt lại đóng dấu xác nhận BẢN CHÍNH ĐANG LƯU GIỮ TẠI NGÂN HÀNG và đây là bản sao duy nhất có giá trị dưới sự chứng nhận của Giám đốc chi nhánh là ông Nguyễn Viết Hợi. Vậy vai trò của Ngân hàng TMCP Nam Á ở đây là gì khi Nam Á lại lưu giữ bản chính của hợp đồng này? Tại sao như vậy? Chúng tôi đã tìm mọi cách liên lạc với Ngân hàng TMCP NAM Á để làm rõ thì chỉ nhận được câu trả lời là các cán bộ cấp cao đi vắng. Mặc dù chúng tôi đã đến chi nhánh và ngay cả trụ sở chính của hội sở xin được phỏng vấn và tìm hiểu rõ về vấn đề này.

Quyết định 217/QĐ-NH1 của Ngân hàng Nhà Nước Việt Nam thì tài sản thế chấp phải được thẩm định giá và là tài sản hữu hình. Mặc dù theo Khoản 7.8, Điều 7 Mục quy định chung: Đất đai và tài sản gắn liền với đất không được nhận thế chấp thực hiện theo quy định tại Điều 25 của Quy chế này và Ngân hàng TMCP NAM Á có thể dùng Khoản 7.9, Điều 7: Đối với những tài sản được hình thành trong quá trình vay vốn, về nguyên tắc không phải là tài sản thế chấp, cầm cố cho chính khoản vay đó; nhưng nếu xét thấy khoản vay hoặc dự án vì quốc kế dân sinh, có hiệu quả kinh tế, có khả năng trả nợ nhưng thiếu tài sản thế chấp, cầm cố thì việc cho bên vay được dùng tài sản hình thành trong quá trình vay vốn làm đảm bảo nợ vay hay không là do Tổng giám đốc (Giám đốc) Tổ chức tín dụng quyết định và tự chịu trách nhiệm. Nhưng như đã nói trên, Residence 1 và 2 là không phải dự án nên chúng ta bắt buộc áp dụng cho việc này là thế chấp tài sản của hộ dân. Áp Điều 24 và 25 Mục QUY ĐỊNH THẾ CHẤP VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, thì hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất dựa trên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất này là hoàn toàn vi phạm quyết định 217/QĐ-NH1. Bên cạnh đó theo luật kinh doanh bất động sản 2014 thì đất nền không được đưa vào dạng tài sản hình thành trong tương lai. Vậy cơ sở nào để Ngân Hàng TMCP NAM Á có thể thẩm định giá trị đất nền và chấp nhận hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất ở khu vực này khi nền đất chưa có cơ sở xác định và cũng không phải là dự án để có thể xác nhận giá trị dự án.

Vì vậy, cá nhân mua đất tại khu vực dự án ma này sẽ phải sử dụng các hình thức tín dụng khác để đảm bảo cho khoản vay của mình. Cho dù dùng biện pháp tín dụng nào thì tiền cũng sẽ giải ngân về cho chủ đầu tư dù tài sản của dự án ma này. Trong trường hợp việc này không được thực hiện thì người thiệt hại lớn nhất vẫn là khách hàng vì họ là người ký hợp đồng tín dụng với ngân hàng, ngân hàng sẽ là tổ chức bị thiệt hại sau khách hàng đó là một thực tế chúng ta thấy rõ.

Mặt khác, áp Khoản 2 Điều 26: Đối với hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất ở thì giá đất để thế chấp do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành theo khung giá của Chính phủ quy định. Áp theo đơn giá được UBND TP HCM ban hành năm 2019 đối với khu vực Residence 1 và 2 thuộc đường Võ Văn Bích là 990.000đ/1m², áp dụng quyết định 09/2018/QĐ-UBND vào ngày 15 tháng 03 năm 2018 thì hệ số điều chỉnh giá của khu vực này là 1.5 lần tức là tương đương với 990.000 x 1,5 = 1.485.000đ/1m². Nhưng ở trong hợp đồng chuyển nhượng được định giá đất lên đến 18.500.000đ/1m² và được vay đến 50%, theo cách tính toán này thì ngân hàng đang định giá giá đất ở khu vực này là 18.500.000 x 0,5 x(1/0,7) = 13.214.285đ/1m² gấp hơn 9 lần giá đất của UBND TP HCM quy định.

Trong khi đó, theo Nghị định 17/2010/NĐ-CP về bán đấu giá tài sản và Nghị định 53/2013/NĐ-CP về thành lập, tổ chức và hoạt động của VAMC, phải chăng NAM Á đang cố gắng đạt mục tiêu doanh số và mối quan hệ với khách hàng và khi có sự cố xảy ra sẽ đẩy nợ xấu qua cho VAMC, bắt tay cùng Công ty CP KIM TÂM HẢI đưa người tiêu dùng vào một viễn cảnh của một dự án tiềm năng thì Ngân hàng TMCP NAM Á được gì? Kính đề nghị các cơ quan chức năng làm rõ vai trò của các bên liên quan trong vụ việc này.

Mạnh Hùng