Luật Đất đai (sửa đổi): Cần làm rõ hơn phương pháp xác định giá đất

Việc xác định có vai trò rất quan trọng, đó là cơ sở giúp Nhà nước và người sử dụng đất có những quyết định đúng đắn trong quản lý, kinh doanh cũng như các giao dịch dân sự khác về bất động sản.

Đây là một trong những nội dung được trao đổi tại Hội nghị lấy ý kiến về các quy định liên quan đến vấn đề tài chính trong Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) và các vấn đề khác có liên quan đến phạm vi quản lý Nhà nước của Bộ Tài chính, ngày 28/1.

Thời gian qua, hiện tượng đầu cơ bất động sản xảy ra phổ biến, dẫn đến mặt bằng giá đất thì tăng cao trong khi ngân sách Nhà nước lại thất thu. Thêm vào đó là tình trạng lãng phí đất đai, người lao động có nhu cầu mua nhà ở nhưng không thể tiếp cận…

Do đó, Nhà nước cần phải có những biện pháp kiểm soát, ngăn chặn đầu cơ bất động sản nhằm ổn định nền kinh tế.

Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã bỏ khung giá đất và đưa ra 4 điểm mới, gồm xác định giá đất trong bảng giá đất theo thị trường, thay đổi thời hạn ban hành và căn cứ điều chỉnh, bổ sung trường hợp sử dụng bảng giá đất.

Theo tiến sỹ Ngô Trí Long, Phó chủ tịch Hội đồng khoa học-Đào tạo, Trường đại học Thành Đông, để xác định giá đất sát với thị trường, Chính phủ cần ban hành chuẩn mực, nguyên tắc và phương pháp định giá tài sản. Theo đó, giải pháp tối ưu nhất giá đất sẽ do các tổ chức, cơ quan chuyên nghiệp độc lập tiến hành thực hiện. Bên cạnh đó, Chính phủ sẽ quy định về giải quyết các tranh chấp, khiếu kiện về giá đất và thực hiện quản lý các hoạt động của các tổ chức tư vấn trên.

Song ông Long nhấn mạnh đến yếu tố con người và dẫn chứng thời gian qua, một số doanh nghiệp thẩm định giá, thẩm định viên đã vi phạm tiêu chuẩn đạo đức hành nghề, năng lực yếu kém…, thậm chí là thông đồng với khách hàng làm sai lệch kết quả thẩm định.

Do đó, ông Long cho rằng cần phải xem xét lại việc cấp thẻ hành nghề cho thẩm định viên nhằm nâng cao năng lực chuyên môn và đạo đức nghề nghiệp.

Mặt khác, để hoạt động thẩm định giá sát với thị trường, ông Long nhấn mạnh cần xây dựng một hệ thống thông tin, dữ liệu định giá đất và quy định về chủ thể công bố giá thị trường theo từng thời điểm.

“Công khai giá đất, bắt buộc giao dịch phải qua sàn và thanh toán qua ngân hàng, không dùng tiền mặt… Điều này cần phải được thể hiện trong Luật Đất đai sửa đổi lần này,” ông Long nói.

Đánh giá các đề xuất sửa đổi, tiến sỹ Lê Xuân Trường, Trưởng khoa Thuế và Hải quan, Học viện Tài Chính, cho rằng về tổng thể dự thảo Luật đã quán triệt tương đối đầy đủ quan điểm và phương hướng của Nghị quyết 18-NQ/TW và giải quyết cơ bản những vướng mắc, bất hợp lý của Luật hiện hành.

Trao đổi về vấn đề xác định giá đất, ông Trường cho rằng Luật cần giải rõ các thuật ngữ quan trọng như “cơ quan định giá đất,” cơ quan thẩm định giá đất” và “cơ quan quyết định giá đất.” 

Theo đó, ông Trường nêu việc xác định cơ quan định giá đất có thể là Tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất, Sở Tài nguyên và Môi trường, Phòng Tài nguyên và Môi trường. Cơ quan thẩm định giá đất, như Hội đồng thẩm định bảng giá đất cấp tỉnh, Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể cấp tỉnh và Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể cấp huyện. Và, cơ quan thuế quyết định giá đất, gồm Hội đồng nhân dân cấp tỉnh, Ủy ban nhân dân cấp tính và Ủy ban nhân dân cấp huyện.

Bên cạnh đó, ông Trường kiến nghị cần sửa đổi định nghĩa về “giá đất phổ biến trên thị trường” để áp dụng một trong những nguyên tắc xác định giá đất. Cụ thể là quy định giá đất phổ biến trên thị trường trong điều kiện bình thường được xác định bằng bình quân của các mức giá giao dịch thực tế của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng trên thị trường xuất hiện với tần suất nhiều nhất, thông qua thống kê tại một khu vực và trong một khoảng thời gian nhất định, không chịu tác động của các yếu tố gây tăng hoặc giảm giá đột biến, giao dịch có quan hệ huyết thống hoặc có những ưu đãi khác.

“Trong quy định nêu cụm từ 'giao dịch có quan hệ huyết thống' là không rõ ràng, bởi lẽ quan hệ huyết thống rất rộng với các mức độ cận huyết khác nhau. Do vậy, cụm từ này nên thay bằng giao dịch liên kết theo quy định của Chính phủ,” ông Trường nói./.