Những quy định về đất nông nghiệp đang áp dụng tại một số địa phương

Ghi nhận của Hiệp hội Bất động sản thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) cho thấy từ năm 2017 đến nay, tại một số địa phương đã xuất hiện tình trạng “đầu nậu”, “cò đất” đã nhiều lần gây ra các cơn “sốt ảo” giá đất đi liền với tình trạng phân lô bán nền tràn lan tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản và làm ảnh hưởng đến trật tự, an toàn xã hội, mà một trong các nguyên nhân có thể bắt nguồn từ “bất cập” của một số quy định dưới Luật cho phép “tách thửa đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở”.

   Theo đó, những nội dung của Điều 143 Luật Đất đai 2013 quy định về “đất ở tại nông thôn”, tại khoản 1, khoản 2 và khoản 4 quy định: “1. Đất ở do hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng tại nông thôn gồm đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ đời sống, vườn, ao trong cùng thửa đất thuộc khu dân cư nông thôn, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; 2. Căn cứ vào quỹ đất của địa phương và quy hoạch phát triển nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định hạn mức đất giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân để làm nhà ở tại nông thôn; diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở phù hợp với điều kiện và tập quán tại địa phương (…); 4. Nhà nước có chính sách tạo điều kiện cho những người sống ở nông thôn có chỗ ở trên cơ sở tận dụng đất trong những khu dân cư sẵn có, hạn chế việc mở rộng khu dân cư trên đất nông nghiệp”.

Bên cạnh đó, Điểm g khoản 1 Điều 118 Luật Đất đai 2013 quy định đấu giá quyền sử dụng đất đối với trường hợp: “g) Giao đất ở tại đô thị, nông thôn cho hộ gia đình, cá nhân”. Và Điểm g khoản 2 Điều 118 Luật Đất đai 2013 quy định không đấu giá quyền sử dụng đất  đối với trường hợp: “g) Giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân có hộ khẩu thường trú tại xã mà không có đất ở và chưa được Nhà nước giao đất ở”.

Do vậy,  HoREA nhận thấy cần thiết sửa đổi một số quy định của các Nghị định quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2013 về “tách thửa đất và diện tích tối thiểu được tách thửa” và đề nghị bổ sung vào “Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai” (Dự thảo Nghị định) do “Dự thảo Nghị định” chưa có quy định nội dung này.

HoREA cũng đưa ra ví dụ cụ thể tại 2 tỉnh Long An và Đồng Nai hiện đang thực hiện các nghị định liên quan đến tách thửa đất nông nghiệp như sau:

Tại tỉnh Long An, theo Điều 9 “Quy định” ban hành kèm theo Quyết định 42/2021/QĐ-UBND của Ủy ban nhân dân tỉnh Long An về “Diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất nông nghiệp” quy định: “1. Thửa đất nông nghiệp mới được hình thành do tách thửa và thửa đất còn lại sau khi tách thửa có diện tích tối thiểu là 1.000 m² đối với khu vực các xã thuộc địa bàn các huyện: Đức Huệ, Thạnh Hóa, Tân Thạnh, Mộc Hóa, Vĩnh Hưng, Tân Hưng; các xã: Bình Đức, Thạnh Lợi, Thạnh Hòa, Lương Hòa, Lương Bình và Tân Hòa thuộc địa bàn huyện Bến Lức; các xã: Mỹ Thạnh, Mỹ Lạc, Long Thạnh, Tân Long, Long Thuận, Tân Thành, Mỹ An, Bình An thuộc địa bàn huyện Thủ Thừa; 2. Thửa đất nông nghiệp mới được hình thành do tách thửa và thửa đất còn lại đối với các khu vực còn lại sau khi tách thửa có diện tích tối thiểu là 1.000 m² đối với đất trồng lúa và đất rừng sản xuất; 500 m² đối với các loại đất nông nghiệp còn lại”. Như vậy, Ủy ban nhân dân tỉnh Long An cho phép tách thửa “đất nông nghiệp” và thửa đất còn lại sau khi tách thửa có diện tích tối thiểu là 1.000 m², hoặc 500 m² tùy theo địa bàn huyện, xã, thị trấn, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, hoặc tùy theo loại đất nông nghiệp. 

Còn tại tỉnh Đồng Nai đang áp dụng Khoản 1 Điều 5 Quyết định 03/2018/QĐ-UBND của Ủy ban nhân dân tỉnh Đồng Nai quy định diện tích tối thiểu thửa đất nông nghiệp sau khi tách thửa là 500m² (tại các phường và các xã Hóa An, Tân Hạnh, Hiệp Hòa thuộc thành phố Biên Hòa; các thị trấn thuộc các huyện); đối với các xã còn lại, diện tích tối thiểu thửa đất nông nghiệp sau khi tách thửa là 1.000m². Như vậy,  Ủy ban nhân dân tỉnh Đồng Nai quy định diện tích tối thiểu thửa đất nông nghiệp sau khi tách thửa là 500m² tại các phường và các xã Hóa An, Tân Hạnh, Hiệp Hòa thuộc thành phố Biên Hòa; các thị trấn thuộc các huyện; đối với các xã còn lại, diện tích tối thiểu thửa đất nông nghiệp sau khi tách thửa là 1.000m².

Những kiến nghị sửa đổi bổ sung từ HoREA

Đề nghị sửa đổi, bổ sung Điều 43d Nghị định 43/2014/NĐ-CP như sau: “Điều 43d. Quy định diện tích tối thiểu được tách thửa 

 Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị cho phù hợp với điều kiện cụ thể của địa phương. Trường hợp có phần diện tích đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở nằm xen kẽ trong cùng thửa đất ở, hoặc thửa đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở nằm xen kẽ trong đất đô thị, hoặc điểm dân cư nông thôn thì xem xét từng trường hợp cụ thể để giải quyết chuyển mục đích sử dụng đất toàn bộ thửa đất hoặc một phần thửa đất sang đất ở, đồng thời với việc tách thửa đất và thực hiện nghĩa vụ tài chính, nộp tiền sử dụng đất”. 

Đề nghị sửa đổi, bổ sung Điều 75a Nghị định số 43/2014/NĐ-CP như sau: “Điều 75a. Quy định điều kiện tách thửa đất, hợp thửa đất và diện tích tối thiểu được tách thửa: 

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng và điều kiện cụ thể tại địa phương để quy định cụ thể điều kiện  tách thửa đất ở, điều kiện hợp thửa đất ở tại nông thôn, đô thị và diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở tại nông thôn hoặc đất ở tại đô thị”. 

Đề nghị bổ sung “Dự thảo Nghị định” nội dung quy định: “Người sử dụng đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở có nhu cầu tách thửa thì thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xem xét phê duyệt phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch phát triển nhà ở và thực hiện nghĩa vụ tài chính, nộp tiền sử dụng đất”.

Đề nghị bổ sung “Dự thảo Nghị định” nội dung quy định: “Thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất khi giao đất ở tại nông thôn cho hộ gia đình, cá nhân đối với người đang thường trú tại xã đó. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân trong xã không tham gia đấu giá thì được đấu giá quyền sử dụng đất cho người ngoài xã”.