Thị trường bất động sản 2025: Làm thế nào để tránh “những cơn nóng lạnh”

Cơ cấu thị trường đang theo hình kim tự tháp ngược

Thị trường bất động sản đang tồn tại một bất cập nhiều năm nay chưa được giải quyết, là cơ cấu sản phẩm nhà ở chưa hợp lý. Nhu cầu người dân về nhà ở rất lớn nhưng thị trường thiếu vắng nhà giá rẻ, nhà ở vừa túi tiền.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho biết: “Riêng tại TP.HCM, từ năm 2021 đến nay phân khúc nhà ở dưới 3 tỷ đồng hoàn toàn vắng mặt trên thị trường. Còn nhà ở xã hội, đến nay cũng chỉ có khoảng trên dưới 12.000 căn. Thị trường đang ở trạng thái kim tự tháp ngược, dẫn đến sự phát triển không ổn định, không bền vững”.

Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, nguồn cung căn hộ chung cư mới trong năm 2024 chủ yếu thuộc phân khúc cao cấp, hạng sang (giá từ 50 triệu/m2 trở lên), chiếm 65%. Trong cơ cấu nguồn cung căn hộ chung cư chào bán mới, tỷ trọng căn hộ chung cư mới thuộc phân khúc cao cấp trong Quý 4 năm 2024 đạt mức 47%.

Tính chung năm 2024, toàn thị trường ghi nhận tới gần 10.000 sản phẩm căn hộ chung cư giá từ 80 triệu/m2 trở lên, tăng gấp hơn 3 lần so với cùng kỳ năm 2023. 60% nguồn cung nhà ở mới trong năm 2024 được đóng góp bởi các dự án thuộc khu vực miền Bắc. Trong khi, khu vực miền Nam và miền Trung chỉ chiếm tỷ trọng lần lượt là 29% và 11%.

“Thực tế, trong bối cảnh quỹ đất khan hiếm và đắt đỏ tại các thành phố lớn, việc nguồn cung nhà ở tập trung vào các dự án đại đô thị của chủ đầu lớn là xu hướng tất yếu. Điều này đồng nghĩa với việc giá nhà sẽ tiếp tục không thể rẻ và khó có thể đáp ứng được toàn bộ nhu cầu của người dân có thu nhập trung bình và thấp” - ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam đánh giá.

Thị trường bất động sản phát triển ổn định và bền vững trong thời gian tới, Nhà nước cần có chính sách hỗ trợ để thúc đẩy nguồn cung mới vào thị trường, nhất là các sản phẩm nhà ở thương mại giá phù hợp, nhà ở xã hội. Với những dự án dự án bất động sản gặp vướng mắc cần phân loại theo nhóm nguyên nhân, cơ quan chịu trách nhiệm xử lý. Đồng thời, kiên quyết thu hồi và xử lý dự án tồn đọng, ông Nguyễn Văn Đính đề xuất thêm.

Tìm công cụ hạn chế đầu cơ

Không chỉ có cơ cấu các phân khúc bất hợp lý, thị trường bất động sản thời gian qua có những “cơn sóng” do hiện tượng “thổi giá” của các cò, đầu cơ gây nhiễu loạn thị trường nhà và đất. Việc những căn nhà, căn hộ liên tục được đưa ra mức giá nhà cao chót vót khá phổ biến, cùng với đó là các phiên đấu giá đất với tình trạng thổi giá rồi bỏ cọc diễn ra nhiều.

“Đây có thể là chiêu trò của những người tham gia đầu cơ, lướt sóng thị trường hoặc một số “cò” đất, mục đích là làm nhiễu loạn thị trường để trục lợi, kiếm lời” - một lãnh đạo doanh nghiệp bất động sản nhận định.

Tuy nhiên, giá nhà đất tăng lên cũng do chi phí liên quan đến đất đai, đầu tư xây dựng tăng; thiếu nguồn cung. Những biến động của nền kinh tế trong thời gian qua liên quan đến thị trường chứng khoán, trái phiếu, vàng... đã tác động đến tâm lý của người dân, nhà đầu tư, dẫn đến xu hướng chuyển dịch dòng tiền của người dân, nhà đầu tư sang đầu tư nhà, đất để làm nơi “trú ẩn” an toàn cho nguồn tiền tích lũy, nguồn vốn đầu tư.

Theo một số chuyên gia, đánh thuế bất động sản thứ 2 là một cách giải quyết căn bản hiện tượng đầu cơ. Nhà nước cần phải sử dụng công cụ thuế để điều tiết thị trường. Để hạn chế và điều tiết cần phải dùng thuế tài sản.

GS. Đặng Hùng Võ nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường thì ủng hộ việc đánh thuế bất động sản theo thời gian sở hữu đã được nhiều nước áp dụng và đạt được thành công.

“Việc đánh thuế theo thời gian sở hữu sẽ giúp "hạ nhiệt" thị trường bất động sản, hạn chế tình trạng đầu cơ và bong bóng bất động sản. Theo đó, việc đánh thuế cao đối với các cá nhân sở hữu bất động sản trong thời gian ngắn sẽ làm giảm tính thanh khoản của các hoạt động mua bán bất động sản với mục đích thương mại. Mặt khác, tính thanh khoản của việc mua bán bất động sản với mục đích ở thực tăng cao, qua đó, giúp thị trường bất động sản phát triển ổn định, mất đi giá trị ảo” - GS. Đặng Hùng Võ nói.      

 Theo VOV