Thị trường Bất động sản năm 2019 – Cái nhìn của người trong cuộc

Tại TP.HCM, Công ty cổ phần Chứng khoán Ngân hàng Công Thương Việt Nam (VietinBank Securities), Công ty Cổ phần Phát triển bất động sản Phát Đạt (PDR) và Công ty Savills Việt Nam phối hợp vừa tổ chức hội thảo “Thị trường bất động sản năm 2019 – Cái nhìn của người trong cuộc” .

Tham dự hội thảo có ông Bùi Quang Anh Vũ – Phó Tổng Giám Đốc phụ trách Đầu tư Công ty Cổ phần Phát triển Bất động sản Phát Đạt, Ông Thái Hoàng Long – Phó Tổng Giám Đốc kiêm Giám Đốc Chi nhánh TP.HCM công ty Chứng Khoán Công Thương, Ông Nguyễn Nhật Cường – Chuyên gia phân tích Phó GĐ Trung tâm Nghiên cứu Phân tích công ty Chứng Khoán Công Thương và bà Võ Thị Khánh Trang – Trưởng Bộ phận Nghiên cứu tư vấn Savills TP.HCM cùng đông đảo các nhà đầu tư và các cơ quan thông tấn, báo đài.

Được biết, đà tăng trưởng của thị trường nhà ở Việt Nam được thúc đẩy bởi cơ cấu nhân khẩu học vàng và triển vọng kinh tế khả quan. TP HCM và Hà Nội đang đi vào giai đoạn chuyển mình mạnh mẽ, sánh ngang với những thành phố khác trong khu vực. Thị trường căn hộ được thúc đẩy bởi nguồn cầu nhà ở mạnh mẽ, trong khi đó phân khúc cao cấp đang thu hút sự quan tâm của tầng lớp siêu giàu trong nước và khu vực. Trong bối cảnh nguồn vốn dồi dào, sự gia tăng của các chủ đầu tư nước ngoài và các chính sách vĩ mô phù hợp, thị trường nhà ở có triển vọng tăng trưởng đầy lạc quan. Vậy những triển vọng đó là gì? Thị trường bất động sản trong năm 2019 sẽ có những diễn biến như thế nào…Tất cả sẽ được các chuyên gia về BĐS, chứng khoán, các nhà nghiên cứu trả lời và đem đến cho nhà đầu tư bức tranh toàn cảnh, nhiều chiều về thị trường bất động sản trong năm 2019.

Mở đầu buổi hội thảo, ông Thái Hoàng Long – Phó Tổng Giám đốc Kiêm Giám đốc chi nhánh TP.HCM – Công ty Cổ phần Chứng khoán Ngân hàng Công Thương Việt Nam có bài phát biểu về mục đích buổi hội thảo.

Ông cho biết, ngành BĐS đã và đang có đóng góp quan trọng vào sự tăng trưởng của nền kinh tế. Cổ phiếu niêm yết của các công ty BĐS luôn thu hút được sự quan tâm của nhà đầu tư. Mức độ tăng trưởng doanh thu và lợi nhuận của các doanh nghiệp BĐS rất khả quan. Theo thống kê của Vietinbank Securities, mức tăng trưởng doanh thu và lợi nhuận của các doanh nghiệp BĐS đạt từ 40-50% trong 3-4 năm trở lại đây. Bên cạnh đó, sự tăng trưởng ngành BĐS kéo theo sự tăng trưởng của một số ngành khác như thép, vật liệu xây dựng,..Vậy tiềm năng phát triển trong năm 2019 của ngành BĐS như thế nào hay các doanh nghiệp BĐS niêm yết còn giữ được mức tăng trưởng cao như những năm qua hay không là các câu hỏi được nhà đầu tư quan tâm.

Trong thời gian qua có rất nhiều ý kiến trái chiều về thị trường BĐS. Bên cạnh những thông tin tích cực về tăng trưởng mạnh mẽ doanh thu và nhu cầu, thì cũng có không ít quan điểm mang tính thận trọng cho rằng ngành BĐS đang gặp nhiều khó khăn như sự kiểm soát chặt chẽ hơn về tín dụng hay tính pháp lý của các dự án. Vì vậy, trong giai đoạn này nhà đầu tư cần thêm các thông tin và đánh giá từ những người trong cuộc. Trên tinhh thần đó, ngày hôm nay Vietinbank Securities đã phối hợp với HOSE, Savills và Công ty cổ phần phát triển BĐS Phát Đạt tổ chức buổi thảo để mang đến cho NĐT những thông tin cần thiết và là cơ hội cho NĐT trao đổi trực tiếp với các đơn vị.

Triển vọng của thị trường nhà ở Việt Nam, diễn biến giá của các phân khúc nhà ở, phân khúc nào sẽ “lên ngôi” trong năm 2019, tất cả được bà Võ Thị Khánh Trang – Trưởng Bộ phận Nghiên cứu tư vấn Savills TP.HCM chia sẻ đầy đủ tại hội thảo.

Theo bà Trang, động lực thúc đẩy chính là nguồn vốn FDI, năm 2018, vốn FDI đi vào Việt Nam tương đối ổn định và giảm nhẹ 1% so với năm 2017. Tuy nhiên, lượng vốn giải ngân vẫn đang tăng trưởng với mức là 10% so với năm trước. Mức tăng trưởng trung bình 11%/năm trong 5 năm gần nhất và một vài số liệu về lượng vốn FDI vào năm 2018 theo thống kê của Savills là dấu hiệu tích cực cho thị trường BĐS.

Về việc Ngân hàng Nhà nước thắt chặt tín dụng vào thị trường BĐS, bà Trang cho rằng việc tín dụng được kiểm soát tốt đã giúp giảm tỷ lệ khách mua là đối tượng đầu cơ, khiến cho dòng tiền đi vào BĐS ổn định và bền vững hơn, giúp loại bỏ khả năng xảy ra bong bóng BĐS.

Phần trình bày của ông Nguyễn Nhật Cường– Phó Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu Phân tích – Công ty Cổ phần Chứng khoán Ngân hàng Công Thương Việt Nam (VietinBankSecurities) chia sẻ tới nhà đầu tư về dự báo kinh tế vĩ mô Việt Nam và diễn biến thị trường chứng khoán năm 2019, chu kỳ 10 năm ngành bất động sản cũng như cơ hội đầu tư cổ phiếu ngành BĐS.

Trung tâm NCPT Vietinbank Securities cũng đưa ra dự báo tăng trưởng GDP Việt Nam năm 2019 là 6.8 %, tăng trưởng tín dụng 14%-15%, tăng trưởng M2: 15.1%, tỷ lệ lạm phát ở mức 4.5%. Lạm phát trong năm 2019 sẽ tăng lên mức 4.5% tuy nhiên không có yếu tố nào khiến cho mức lạm phát tăng vượt mức dự đoán.

VietinbankSecurities dự báo chỉ số VN-Index trong năm 2019 là 937, chỉ số P/E của VN-Index là 15.58, trong kịch bản tích cực VN-index có thể về mốc 1000 điểm.

Vietinbank Securities dựa trên việc phân tích các chỉ số toàn ngành cũng như so sánh với thời điểm khủng hoảng bất động sản giại đoạn 2010 – 2011 đã đưa ra một số dự báo về khả năng tăng trưởng năm 2019 ,  chưa xuất hiện dấu hiệu khủng hoảng BĐS như năm 2010-2011.

Tuy nhiên, thị trường BĐS sẽ xảy ra sự phân hóa trong hoàn cảnh tỷ suất lợi nhuận cho thuê giảm. Những doanh nghiệp bám sát được xu hướng sẽ tiếp tục phát triển, còn các doanh nghiệp không có sự thay đổi sẽ phải đối mặt với khó khăn. Vietinbank Securities nhận định, phân khúc BĐS cao cấp vẫn sẽ có doanh thu tăng trưởng rất tốt.

Các chỉ số và chính sách hiện tại gợi ý cho các doanh nghiệp BĐS hiện nay nên chuyển hướng sang phát triển ở các tỉnh lân cận có mức GDP/đầu người cao thay vì tập trung ở các đô thị lớn như Hà Nội, Tp.HCM

Ông Cường cũng chỉ ra, CTCP phát triển BĐS Phát Đạt (PDR) là một trong những công ty đang có hướng chuyển biến tích cực nêu trên với tiềm năng khai thác được quỹ đất trong nội đô các tỉnh đang phát triển. Các chỉ số về tăng trưởng doanh thu, lợi nhuận của PDR trong 3 năm gần đây rất ấn tượng. Mức định giá cổ phiếu cũng thấp hơn khá nhiều so với các doanh nghiệp cùng ngành. Vì vậy, cổ phiếu PDR sẽ là cơ hội để đầu tư tốt trên thị trường.

Với tầm nhìn trở thành tập đoàn phát triển BĐS hàng đầu Việt Nam và sứ mệnh kiến tạo những không gian sống hoàn hảo với kiến trúc độc đáo và chất lượng vượt trội cho khách hàng, cổ đông, cộng đồng. Phần trình bày của đại diện PDR và đặc biệt những giải đáp của ông Bùi Quang Vũ – Phó Tổng Giám Đốc phụ trách đầu tư PDR đã chia sẻ nhiều thông tin quý giá đến nhà đầu tư.

Đại diện phía PDR cũng có giải trình về các yếu tố ảnh hưởng đến nguồn vốn của doanh nghiệp như hàng tồn kho, khoản phải thu, nợ vay. Theo đó, ông Vũ cho biết, lượng hấp thụ căn hộ bán ra hiện nay vẫn rất cao, bản thân doanh nghiệp cũng đã rút nhiều kinh nghệm trong quá khứ, canh thời điểm mở bán là bán được hàng ngay, thu lại tiền nhanh. Ông cũng tiết lộ thêm, khi mở bán một dự án đất nền ở Quảng Ngãi, 1 vị trí có tới 3 người đặt mua. Các sản phẩm của Phát Đạt đều có trả sổ đỏ cho khách hàng, tạo ra sự hấp thụ tăng cao, dẫn đến hàng tồn kho giảm. Nhìn ở khía cạnh khác, lượng cung BĐS luôn có giới hạn nhất định, bản thân sản phẩm BĐS cũng là sản phẩm đặc biệt khi bị giới hạn diện tích đất, vì vậy ông Vũ cho rằng rủi ro cho năm tới về phía công ty là không có.

Liên quan đến đối tác nước ngoài, hiện nay dòng vốn FDI đổ vào BĐS rất lớn. Nhà đầu tư nước ngoài sẽ tìm những doanh nghiệp có tiềm năng quỹ đất tốt để đầu tư. PDR hiện đang có nhiều tổ chức ngước ngoài đặt vấn đề hợp tác phát triển và PDR luôn sẵn sàng chào đón nhà đầu tư nước ngoài.

Ngoài ra, ông Vũ cũng chia sẻ thêm, tùy vào chiến lược cũng như tình hình kinh doanh thực tế, PDR sẽ xin ý kiến cổ đông và thông qua HĐQT về quyết định có tăng vốn hay không. Với kết quả kinh doanh khả quan năm 2018, PDR dự kiến chi trả 20% cổ tức 2018 bằng tiền hoặc cổ phiếu.

Hiền Vũ