Chứng thư bảo lãnh mua nhà: Chủ đầu tư lách luật, khách hàng dễ sụp bẫy
Để được phép bán nhà ở hình thành trong tương lai, luật định dự án phải có bảo lãnh từ phía ngân hàng (NH). Nhiều chủ đầu tư (CĐT) đã lách luật không thực hiện, nên khi xảy ra sự cố thì người mua nhà phải nhận hết mọi hậu quả. Làm sao để không phải rơi vào những chiếc bẫy tương tự ?
Chủ đầu tư cố lách luật
Nhiều khách hàng phản ánh, không chỉ những CĐT nhỏ tìm cách lách luật, không thực hiện chứng thư bảo lãnh, mà các CĐT lớn cũng vậy, ngay cả chủ đầu tư nước ngoài.
Một khách hàng tìm hiểu thông tin dự án Sky 89 (Q.7, TP.HCM) cho biết: Theo lý giải của nhân viên bán hàng, sở dĩ không cần phát hành chứng thư bảo lãnh cho từng khách hàng vì: “CĐT là người nước ngoài, uy tín, pháp lý đầy đủ, đảm bảo xây dựng đúng tiến độ để bàn giao cho khách hàng”.
Nhân viên còn cho rằng khách hàng sẽ tốn thêm phí vô ích khi làm chứng thư. Những CĐT phát hành chứng thư bảo lãnh cho khách hàng là vì giá trị căn hộ thấp, trong khi đó giá trị căn hộ tại dự án Sky 89 từ 2 tỷ đồng trở lên, nếu làm bảo lãnh NH sẽ thiệt hại cho khách hàng.
Còn tại dự án Conic Riverside (P.7, Q.8, TP.HCM), nhà phân phối Đất Xanh Miền Nam đã rầm rộ mở bán khi dự án chưa hoàn thành thủ tục theo luật định, do đó chưa thể được NH ký chứng thư bảo lãnh. Một khách hàng đã đặt cọc mua căn hộ cho biết: “Khi tìm hiểu thì được nhân viên tư vấn nói năng lực của CĐT và bên phân phối mạnh nên tôi nhanh chóng đặt cọc để mua cho được căn hộ, chứ không quan tâm gì nhiều đến tính pháp lý”.
Hậu quả khách hàng gánh hết
TS.Phạm Sỹ Liêm -nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng, nhận định: Vấn đề NH bảo lãnh cho dự án còn nặng tính hình thức. Với mức phạt 300 triệu đồng cho các dự án không bảo lãnh, không ít chủ đầu tư tìm cách lách luật. Nhiều CĐT lập lờ ký kết hợp đồng tài trợ vốn, hợp đồng cấp bảo lãnh… để người mua hiểu nhầm là dự án có NH bảo lãnh.
Sau khi CĐT dự án Tokyo Tower (Hà Đông, Hà Nội) lâm vào cảnh nợ nần, dự án không thể hoàn thành, NH đã từ chối trách nhiệm bảo lãnh với lý do: “Thời hạn bảo lãnh đã hết, khách hàng không tiến hành đăng ký xác nhận nên không đủ điều kiện thực hiện bảo lãnh”. Trong khi đó, những khách hàng mua căn hộ tại dự án này đều không nhận được chứng thư bảo lãnh.
Khách hàng Hoàng Thị Mai bức xúc nói: “Chúng tôi không hề nhận được bất kỳ thư bảo lãnh nào của NH, ngoại trừ Thư cam kết phát hành bảo lãnh số 11271/PVB-K.KHDN ngày 23/10/2015. Đây là hành vi vi phạm pháp luật nghiêm trọng của CĐT lẫn NH. Có hay không việc hai đơn vị này cấu kết để chiếm đoạt tiền của người mua ?”.
Trước đó, tại một dự án chung cư ở Q.Thanh Xuân (Hà Nội), khách hàng cũng ngã ngửa khi được NH cho biết: Thư cam kết phát hành bảo lãnh của NH này ký với CĐT chưa hội đủ giá trị. Bởi sau khi có cam kết, từng khách hàng phải ký hợp đồng với NH để bảo lãnh cho căn hộ của mình, khi đó NH mới có trách nghiệm bảo lãnh cho khách hàng.
Ngân hàng từ chối bảo lãnh: Đúng hay sai ?
Để lách luật, nhiều CĐT đã cung cấp cho khách hàng quyết định cấp giới hạn bảo lãnh của NH, hoặc hợp đồng cấp bảo lãnh hạn mức của NH để thuyết phục người mua nhà là dự án đã được NH bảo lãnh. Tuy nhiên, các văn bản nói trên mới chỉ là cam kết của NH về việc chấp thuận bảo lãnh cho dự án đó.
Vấn đề quan trọng tiếp theo để hoàn thành thủ tục là: Xác định đối tượng thụ hưởng (tên căn hộ, tên khách hàng…) và Giá trị bảo lãnh. Theo nguyên tắc về bảo lãnh, khi không có thư bảo lãnh thì người mua nhà chưa đủ căn cứ để yêu cầu NH thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh, đồng nghĩa với việc quyền lợi của người mua nhà đối với dự án đó vẫn chưa thực sự được bảo vệ.
Theo các chuyên gia, khi mua nhà ở hình thành trong tương lai, khách hàng cần quan tâm đến 3 yếu tố đó là: 1/Giấy phép xây dựng; 2/Sở xây dựng cấp phép đủ điều kiện được bán, cho thuê mua; 3/Được NH bảo lãnh trong việc bán, cho thuê mua nhà ở.
Trong các yếu tố nêu trên thì yếu tố thứ 3 là rất quan trọng. NH sẽ chỉ phát hành bảo lãnh cho người mua nhà khi CĐT đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo quy định của pháp luật. Nếu NH đã đồng ý phát hành bảo lãnh, NH sẽ có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh trong trường hợp CĐT không bàn giao nhà đúng hạn như đã cam kết với người mua. Văn bản bảo lãnh có giá trị pháp lý của NH cho người mua nhà là Thư bảo lãnh.
Cách nhận diện chứng thư bảo lãnh
Theo quy định tại Khoản 1, Điều 56, Luật Kinh doanh Bất động sản 2014, CĐT dự án trước khi bán, cho thuê, mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được NH thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của CĐT đối với khách hàng.
NHNN đã ban hành 2 thông tư hướng dẫn hoạt động bảo lãnh dự án hình thành trong tương lai: 1/Thông tư 07/2015/TT-NHNN ngày 25-6-2015, quy định về bảo lãnh NH, có hiệu lực thi hành kể từ ngày 9-8-2015; 2/Thông tư 13/2017/TT-NHNN sửa đổi, bổ sung Thông tư 07 quy định về bảo lãnh NH có hiệu lực từ 15-11-2017.
Theo Thông tư 13, NHNN yêu cầu: Các NH phải phát hành cam kết chứng thư bảo lãnh cho từng khách hàng mua nhà ở hình thành trong tương lai trong vòng 10 ngày làm việc, kể từ ngày ký hợp đồng mua bán.
Việc bảo lãnh nói trên nhằm mục đích bảo đảm cho nghĩa vụ hoàn trả khoản tiền mà CĐT đã nhận ứng trước của bên mua thuê, mua nhà dự án trong trường hợp CĐT vi phạm nghĩa vụ bàn giao nhà theo quy định tại hợp đồng bán, thuê, mua nhà.
Trình tự thực hiện bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai được quy định chi tiết tại Khoản 3, Điều 1, Thông tư 13/2017/TT-NHNN sửa đổi, bổ sung Điều 12 Thông tư 07/2015/TT-NHNN cụ thể như sau:
(i) NH thương mại xem xét, thẩm định và quyết định cấp bảo lãnh cho CĐT căn cứ theo đề nghị của CĐT hoặc bên bảo lãnh đối ứng; (ii) NH thương mại và CĐT ký hợp đồng bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai;
(iii) NH thương mại phát hành cam kết bảo lãnh cho từng bên mua. Theo đó, nghĩa vụ bảo lãnh của NH với các khách hàng mua căn hộ chỉ phát sinh khi NH đã phát hành Thư bảo lãnh cho từng khách hàng mua căn hộ riêng lẻ thuộc dự án.
Quốc Tấn
-
Phó Thủ tướng: Chấp thuận cho Sóc Trăng chuyển mục đích sử dụng đất -
Chính phủ thông qua Đề nghị sớm đưa Luật Đất đai 2024 vào cuộc sống -
Quảng Ngãi: Xây dựng nhà ở trái phép trên đất nông nghiệp nhiều năm chưa bị xử lý -
Người dân chưa đồng ý phương án đền bù, đề nghị tái định cư “tại chỗ”
- Nhiều năm, người dân sống lay lắt, tạm bợ bởi Cụm công nghiệp Tiên Tiến
- Một hộ dân bức xúc khi bị cưỡng chế phá dỡ nhà
- Siết chặt hoạt động môi giới bất động sản
- Kỳ vọng Luật Đất đai 2024 đáp ứng được yêu cầu thực tế, tháo gỡ cho địa phương
- Luật Đất đai 2024: Quy định xử lý diện tích đất thực tế chênh lệch với sổ đỏ
- Bộ trưởng Xây dựng: Việt Nam còn nhiều dư địa phát triển đô thị Xanh
- Thủ tướng chỉ đạo tháo gỡ vướng mắc trong việc thực hiện quản lý, sử dụng đất, giao đất, định giá đất
-
Lãnh đạo Đảng, Nhà nước viếng Chủ tịch Hồ Chí Minh nhân Ngày sinh của NgườiĐoàn đại biểu lãnh đạo Đảng, Nhà nước bày tỏ lòng biết ơn vô hạn, thành kính tưởng nhớ công lao to lớn của Chủ tịch Hồ Chí Minh với sự nghiệp cách mạng của Đảng và dân tộc ta.
-
'Bí ẩn' nguồn nước mặn ảnh hưởng lúa của nông dân ở Hậu GiangNhiều diện tích đất lúa cạnh Dự án thành phần Hậu Giang-Cà Mau, dự án cao tốc Bắc-Nam phía Đông, giai đoạn 2021-2025, đoạn qua địa bàn ấp 9, xã Vị Thắng, huyện Vị Thủy, bị nhiễm mặn gần 7 phần ngàn.
-
Miền ký ức thiêng liêng của “cô bé Trung Quốc” được chụp ảnh cùng Bác HồChỉ một ngày sau sinh nhật Chủ tịch Hồ Chí Minh vào năm 1957, một cô bé Trung Quốc đã vinh dự được trò chuyện và chụp ảnh với Người. 67 năm đã trôi qua, nhưng ký ức thiêng liêng ấy vẫn hằn sâu trong tâm trí và trở thành kỷ niệm khó phai trong cuộc đời “cô bé”.
-
Bước khởi đầu quan trọng định hướng xây dựng văn kiện trình Đại hội XIVTại Hội nghị Trung ương 9, Tổng Bí thư Nguyễn Phú Trọng cho rằng, dự thảo Đề cương các văn kiện trình Hội nghị lần này mới chỉ nêu định hướng, có tính chất mở với nhiều phương án khác nhau để Trung ương cho ý kiến chỉ đạo,..
-
Thủ tướng: Tháo gỡ khó khăn, vướng mắc, thúc đẩy xây dựng 1 triệu căn hộ nhà ở xã hộiChiều tối 17/5, Thủ tướng Phạm Minh Chính chủ trì cuộc họp tháo gỡ khó khăn, vướng mắc, thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội, thực hiện Đề án "Đầu tư xây dựng ít nhất 01 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030".
-
Phó Thủ tướng: Chấp thuận cho Sóc Trăng chuyển mục đích sử dụng đấtPhó Thủ tướng Trần Hồng Hà chấp thuận cho UBND tỉnh Sóc Trăng chuyển mục đích sử dụng 50ha đất trồng lúa sang đất phi nông nghiệp để thực hiện Dự án Cụm công nghiệp Xây Đá B mới ở huyện Châu Thành.
-
Hỗ trợ sinh kế giúp nông dân thoát nghèo bền vững(Tapchinongthonmoi.vn) - Ngày 16/5/2024, tại huyện Thường Xuân – tỉnh Thanh Hóa,Tập đoàn Mavin phối hợp Tổ chức Tầm nhìn thế giới Việt Nam (World Vision) trao tặng 12.000 con vịt giống trong khuôn khổ Dự án Hỗ trợ sinh kế giai đoạn 2022 – 2024.
-
Tích cực đưa nông sản lên sàn điện tử(Tapchinongthonmoi.vn) - Nhờ tham gia sàn thương mại điện tử, nông dân tại các huyện vùng cao Hà Giang đã có thể dễ dàng giới thiệu và quảng cáo sản phẩm trực tiếp tới người tiêu dùng.
-
Những trường hợp nào sẽ bị thu hồi sổ đỏ khi Luật đất đai 2024 có hiệu lực?Tính từ thời điểm Luật Đất đai 2024 chính thức có hiệu lực, người dân cần lưu ý ngay 6 trường hợp sẽ bị Nhà nước thu hồi "sổ đỏ"
-
Chính phủ thông qua Đề nghị sớm đưa Luật Đất đai 2024 vào cuộc sốngChính phủ ban hành Nghị quyết số 72/NQ-CP ngày 17/5/2024 thống nhất thông qua Đề nghị xây dựng Nghị quyết của Quốc hội sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 252 Luật Đất đai số 31/2024/QH15 như đề nghị của Bộ Tài nguyên và Môi trường.
-
1 Thanh Hóa: Người dân dựng lều phản đối xây dựng bãi tập kết rác thải -
2 Một hộ dân bức xúc khi bị cưỡng chế phá dỡ nhà -
3 Nhiều năm, người dân sống lay lắt, tạm bợ bởi Cụm công nghiệp Tiên Tiến -
4 Người dân chưa đồng ý phương án đền bù, đề nghị tái định cư “tại chỗ” -
5 Nghệ An: Đề nghị xử lý nghiêm tình trạng phá rừng tự nhiên ở Con Cuông