Luật Đất đai 2013 đã có nhiều quy định cụ thể về quản lý đất đai trong lĩnh vực đầu tư xây dựng như: Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, công tác quản lý cấp Giấy chứng nhận, cấp phép các dự án đặc biệt là các dự án quan trọng của quốc gia, song, tình trạng lãng phí thất thoát còn rất lớn, đặc biệt, tiêu cực liên quan đến quyền lợi của Nhà nước, của doanh nghiệp và người dân.

Theo ông Trần Ngọc Hùng, Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam, bất cập trong quản lý đất đai trong lĩnh vực đầu tư xây dựng nổi bật là việc quản lý, quy hoạch sử dụng đất liên quan đến sử dụng đất cho các dự án xây dựng. Cụ thể, hàng loạt các dự án khu công nghiệp, khu chế xuất, không được lấp đầy, hàng loạt dự án đô thị, cụm đô thị treo chậm triển khai trong thời gian rất dài ở địa phương nào cũng có. Hàng tỷ đô la, hàng chục vạn ha đất của các dự án treo, chậm triển khai, triển khai không đồng bộ. Nhiều dự án xây dựng đang dở dang, xây, bỏ không sử dụng.

Bên cạnh đó, còn tồn tại nhiều dự án quy hoạch không phù hợp thực tế, phải liên tục điều chỉnh, dẫn đến nhiều dự án phải chờ đợi, điều chỉnh, thu hồi. Đặc biệt, việc cấp phép cho các chủ đầu tư một cách ồ ạt chiều theo tâm lý đầu tư đám đông, trong đó, không loại trừ lợi ích nhóm trong đầu tư dự án sử dụng đất, có trường hợp đúng quy hoạch nhưng không đúng thời điểm, có thể phù hợp với quy định, kế hoạch sử dụng đất trong dài hạn nhưng trong ngắn hạn, cơ sở hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội chưa có, nhu cầu sử dụng còn thấp trong khi nguồn cung của dự án quá lớn dẫn đến sự đình trệ của hàng loạt dự án.

Điển hình là hàng loạt dự án khu đô thị dọc Đại lộ Thăng Long, khu đô thị phía Đông Hải Phòng, khu đô thị Từ Sơn Bắc Ninh, khu đô thị Đồng Nai, nhiều dự án ven biển của Đà Nẵng, Khánh Hòa, Bà Rịa – Vũng Tàu ….

Ông Trần Ngọc Hùng cho rằng, còn nhiều bất cập trong các cơ chế chính sách như: Về vấn đề thu hồi đất đai, theo quy định tại Điều 53, Khoản 3, Hiến pháp quy định “Nhà nước thu hồi đất do tổ chức cá nhân đang sử dụng trong trường hợp cần thiết do luật định vì mục đích quốc phòng an ninh, phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng”. Việc đưa thêm cụm từ “Phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia công cộng và chỉ trong trường hợp cần thiết do luật định” đã không có tiêu chí, không làm rõ yêu cầu này, từ đó, trong các quy định của Luật Đất đai đã đưa tất cả các trường hợp đều bị thu hồi đất.

Cụ thể tại Điều 62, Khoản c đã cho phép thu hồi đất các “Dự án khu đô thị mới, khu dân cư nông thôn, chỉnh trang đô thị, cụm công nghiệp, khu sản xuất chế biến nông sản, lâm sản, thủy sản, hải sản tập trung” mà không có tiêu chí trong trường hợp cần thiết và vì lợi ích quốc gia công cộng (thực tế là tất cả các dự án đều bị thu hồi đất). Đây chính là sơ hở để các dự án “phát triển kinh tế” lợi dụng để xin – cho các khu đất, mảnh đất để làm các dự án thương mại, đặc biệt, nhà ở thương mại, để ăn chênh lệch địa tô rất lớn (thu hồi theo giá quy định, bán theo giá thị trường) kẽ hở cho thất thoát, tham nhũng của nhóm lợi ích (cả người xin và người cho).

Về nội dung bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là vấn đề nổi cộm, gây khiếu kiện nhà ở nhiều nhất, gây bức xúc trong dư luận. Tập trung vào các dự án thuộc các dự án phát triển kinh tế – xã hội đặc biệt là các dự án nhà ở thương mại. Cụ thể tại Điều 74, Luật Đất đai 2013 quy định gộp cả nguyên tắc bồi thường cho 3 loại hình: Vì mục đích quốc phòng an ninh; các công trình công cộng; vì mục đích phát triển kinh tế là không phù hợp. Nếu vì mục đích quốc phòng an ninh, việc thu hồi theo quy định cũng như đền bù, dân thường chấp nhận và không có hiện tượng khiếu kiện.

Tuy vậy, nếu vì mục đích các công trình công cộng cũng có nhiều loại hình khác nhau, do đó, chính sách đền bù cũng khác nhau: Nếu làm đường nông thôn, trường học, nhà trẻ, mẫu giáo công trình văn hóa cho thôn xã… không những không phải đền bù mà người dân còn ủng hộ cả đất đai, tiền bạc, công sức nhưng các công trình làm đường công cộng có thu phí (BOT, BT), việc đền bù cũng khác với công trình đường sử dụng ngân sách phục vụ nhân dân…

Còn vì mục tiêu phát triển kinh tế mang tính chất phục vụ sản xuất kinh doanh, nhà ở thương mại mang lại lợi nhuận rất lớn cho chủ đầu tư (và cho người có quyền lợi liên quan, kể cả người cho), phải sử dụng phương thức khác không thể đền bù bắt buộc “theo giá đất cụ thể, các loại đất do UBND cấp tỉnh quyết định” thường thấp hơn nhiều giá thị trường, họ lại được bán theo giá thị trường ăn chênh lệch địa tô rất lớn gây thất thoát ngân sách Nhà nước, người dân bị thiệt thòi mất đất sản xuất, kinh doanh… dẫn đến bức xúc, khiếu kiện, hàng loạt cán bộ có chức có quyền bị kỷ luật, thậm chí, sa vòng lao lý do dính vào các tiêu cực liên quan đến đất đai.

Để giải quyết vấn đề này, ông Trần Ngọc Hùng cho rằng, cần tổng kết Luật Đất đai sửa đổi những bất cập trong các quy định pháp luật tập trung vào: Cơ chế chính sách thu hồi, đền bù; cơ chế chính sách đảm bảo tính công khai, minh bạch đặc biệt là cơ chế giám sát của cộng đồng. Đồng thời, sửa đổi bổ sung về cơ chế kiểm tra, giám sát xử lý vi phạm kể cả việc tham gia của tổ chức xã hội nghề nghiệp liên quan, của cộng đồng dân cư trong các đợt kiểm tra, giám sát, xử lý vi phạm.

Trường Giang/Báo TNMT