Những điểm mới của Luật Đất đai năm 2024 tác động đến “Tam nông”

Thứ nhất, Luật Đất đai năm 2024 đã làm rõ nội hàm “thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng”
Hiện nay, các trường hợp “Thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng” đang thực hiện theo quy định tại Điều 62, Luật Đất đai 2013. Mặc dù đã cố gắng, nhưng còn nhiều quy định chung, chưa làm rõ, do đó đã tạo kẽ hở cho tiêu cực, tham nhũng, lợi ích nhóm... trong việc thu hồi đất. 
Khắc phục nhược điểm này, Điều 79 Luật Đất đai 2024 đã quy định cụ thể 32 trường hợp Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng - Quy định này đã làm rõ hơn nội hàm “Thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng”. 

Ví dụ, theo điểm b, khoản 3, Điều 62, Luật Đất đai 2013 thì một trong những trường hợp Nhà nước thu hồi đất vì lợi ích quốc gia công cộng là Dự án xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật cấp nước, thoát nước, tuy nhiên, không nói rõ công trình cấp nước, thoát nước gồm những gì. Nhưng Luật Đất đai 2024 (khoản 3, Điều 79 ) đã nêu rất cụ thể: “3. Xây dựng công trình cấp nước, thoát nước, bao gồm: Nhà máy nước; trạm bơm nước; bể, tháp chứa nước; tuyến ống cấp nước, thoát nước; hồ điều hòa; công trình xử lý nước, bùn, bùn cặn kể cả nhà làm việc, nhà kho, cơ sở sản xuất, sửa chữa, bảo dưỡng công trình cấp nước, thoát nước;”.
32 trường hợp “Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng” trong Luật Đất đai 2024 là cơ sở pháp lý hữu hiệu, giúp cho người dân và cơ quan chức năng tham chiếu việc thu hồi đất có đúng quy định không. 
Bên cạnh đó, Điều 79 Luật Đất đai 2024 còn nhấn mạnh: “Nhà nước thu hồi đất trong trường hợp thật cần thiết”- như vậy chỉ khi nào “thật cần thiết” thì Nhà nước mới thu hồi đất. Đồng thời còn nói rõ mục đích thu hồi đất là: “nhằm phát huy nguồn lực đất đai, nâng cao hiệu quả sử dụng đất, phát triển hạ tầng kinh tế - xã hội theo hướng hiện đại, thực hiện chính sách an sinh xã hội, bảo vệ môi trường và bảo tồn di sản văn hóa trong trường”.

Có thể nói, đây là điểm mới rất quan trọng, không những làm minh bạch việc thu hồi đất mà còn góp phần đắc lực để hạn chế tiêu cực trong thu hồi đất.

Ảnh minh họa.

Thứ hai, mở rộng hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của cá nhân
Hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân hiện nay đang thực hiện theo quy định tại Điều 130, Luật Đất đai 2013. Theo đó, hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân không quá 10 lần hạn mức giao đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân đối với mỗi loại đất quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 129 Luật này.
Còn theo quy định tại khoản 1, Điều 177, Luật Đất đai 2024 quy định: “1. Hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của cá nhân không quá 15 lần hạn mức giao đất nông nghiệp của cá nhân đối với mỗi loại đất quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 176 của Luật này.”
Như vậy theo Luật Đất đai 2024, thì hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của cá nhân đã tăng thêm 5 lần.
Việc mở rộng hạn mức nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp sẽ mang lại nhiều lợi ích đối với sản xuất và phát triển kinh tế nông nghiệp, đặc biệt là nông nghiệp công nghệ cao, quy mô lớn. Khuyến khích tập trung đất đai để áp dụng cơ giới hóa, khoa học - kỹ thuật tăng quy mô sản xuất, nâng cao hiệu quả sử dụng đất; giúp nâng cao quy trình sản xuất, giảm chi phí, tăng cường sản xuất nông nghiệp bền vững...
Thứ ba, đất nông nghiệp khi Nhà nước thu hồi đất có thể được bồi thường bằng đất có mục đích sử dụng khác với loại đất thu hồi hoặc bằng nhà ở
Việc bồi thường thu hồi đất hiện nay thực hiện theo quy định tại Điều 74, Luật Đất đai 2013. Theo đó người bị Nhà nước thu hồi đất chỉ có 1 trong 2 sự lựa chọn là: 
+ Được bồi thường bằng đất có có cùng mục đích sử dụng với đất bị thu hồi.
+ Hoặc nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền.
 Như vậy người bị thu hồi đất nông nghiệp, sẽ được bồi thường bằng đất nông nghiệp; hoặc được bồi thường bằng tiền.
Khác với Luật Đất đai 2013, Luật Đất đai 2024 đã dành riêng Điều 96 quy định: “Bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân”. Theo đó, người có đất nông nghiệp khi bị Nhà nước thu hồi sẽ có 4 phương án bồi thường: Bằng đất nông nghiệp, hoặc bằng tiền, hoặc bằng đất có mục đích sử dụng khác với loại đất thu hồi, hoặc bằng nhà ở. Điểm khác biệt so với quy định cũ là có thể được bồi thường bằng đất có mục đích sử dụng khác với loại đất thu hồi hoặc bằng nhà ở.
Thứ tư, phải hoàn thành bố trí tái định cư trước khi thu hồi đất
Điều 91 Luật Đất đai 2024 đã xác định các nguyên tắc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất, trong đó có nguyên tắc:
 Khu tái định cư phải hoàn thiện các điều kiện về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đồng bộ theo quy hoạch chi tiết được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt; đồng thời phải phù hợp với truyền thống văn hóa, phong tục tập quán của cộng đồng dân cư nơi có đất thu hồi.
Việc phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và việc bố trí tái định cư phải được hoàn thành trước khi có quyết định thu hồi đất.
Thứ năm, bãi bỏ khung giá đất. Bảng giá đất được xây dựng hàng năm
Luật Đất đai 2024 đã bãi bỏ quy định về khung giá đất. Theo quy định tại khoản 3. Điều 159, Luật Đất đai 2024 thì: Bảng giá đất được xây dựng hàng năm và bảng giá đất lần đầu được công bố và áp dụng từ ngày 01/01/2026 và được điều chỉnh từ ngày 01 tháng 01 của năm tiếp theo. Với quy định này, giá đất sẽ gần với giá thị trường hơn.
Thứ sáu, Quy định 05 phương pháp định giá đất
Luật Đất đai 2013 không quy định phương pháp định giá đất, mà phương pháp định giá đất được quy định tại Điều 4 Nghị định 44/2014/NĐ-CP 
Luật Đất đai 2024 (khoản 5 Điều 158) đã quy định 05 phương pháp định giá đất gồm: Phương pháp so sánh; Phương pháp thu nhập; Phương pháp thặng dư; Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất; Chính phủ quy định phương pháp định giá đất khác 4 phương pháp trên. 
Bên cạnh những điểm mới nêu trên, còn có các điểm mới khác như: Quy định cụ thể việc giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất; Quy định quyền lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất; Bổ sung Chương VIII về phát triển, quản lý và khai thác quỹ đất cũng là những vấn đề tác động đến tam nông rất đáng quan tâm. 
Cảm ơn Tiến sĩ!

Lê Chiên (ghi)