Luật Đất đai 2024: Có ý kiến lo ngại việc "xin giấy xác nhận" để làm sổ đỏ

Tại cuộc họp báo, Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường (TNMT) Lê Minh Ngân cho biết, Luật Đất đai gồm 16 chương, 260 điều, trong đó sửa đổi, bổ sung 180/212 điều của Luật Đất đai năm 2013 và bổ sung mới 78 điều. Luật đảm bảo kế thừa, ổn định, phát triển của hệ thống pháp luật đất đai; sửa đổi, bổ sung các quy định chưa phù hợp với thực tiễn; Đảm bảo đồng bộ, thống nhất của hệ thống pháp luật về đất đai với các pháp luật có liên quan; hoàn thiện các chế định để quản lý đất đai theo chức năng là tài nguyên, tài sản, nguồn lực cả về diện tích, chất lượng, không gian sử dụng.

Tiếp tục đẩy mạnh phân cấp, phân quyền đồng thời thiết lập công cụ kiểm soát quyền lực của cơ quan và người có thẩm quyền trong quản lý đất đai; Tăng cường vai trò giám sát của Quốc hội, Hội đồng nhân dân, Mặt trận Tổ quốc Việt Nam, tổ chức chính trị - xã hội các cấp và Nhân dân; Đẩy mạnh cải cách thủ tục hành chính; chuyển trọng tâm từ quản lý bằng các công cụ hành chính sang sử dụng hiệu quả các công cụ kinh tể để thúc đẩy sử dụng đất hợp lý, hiệu quả, bền vững.

Hiện đại hóa, chuyển đổi số công tác quản lý đất đai dựa trên hệ thống thông tin, dữ liệu đất đai thống nhất, tập trung, phục vụ đa mục tiêu kết nối từ Trung ương đến địa phương, quản lý biến động đến từng thửa đất...

Lo ngại "xin giấy xác nhận" để làm sổ đỏ

Nhấn mạnh những điểm mới nổi bật của Luật Đất đai 2024, Thứ trưởng Bộ TNMT Lê Minh Ngân đề cập quy định cụ thể về việc cấp "sổ đỏ" cho đất không giấy tờ. Theo đó, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất từ 18/12/1980 đến trước 15/10/1993, nay được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Trả lời thêm câu hỏi của phóng viên liên quan đến ý kiến cho rằng, có thể xảy ra tình trạng "xin giấy xác nhận", ông Ngân khẳng định, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với đất không giấy tờ đến trước 1/7/2014, nhất là các trường hợp không có giấy tờ về quyền sử dụng, đã quy định về Luật Đất đai và việc căn cứ thực tế sử dụng đất, lịch sử quản lý đất đai là điều hết sức quan trọng trong quá trình cấp sổ đỏ.

Thứ trưởng nêu 3 yếu tố đảm bảo quá trình cấp sổ đỏ, trong đó, yếu tố về pháp luật phải có đất sử dụng ổn định, không có tranh chấp, được UBND cấp xã xác nhận. Cũng theo ông Ngân, thứ hai là yếu tố thực hiện thì chính quyền địa phương, Mặt trận tổ quốc, thậm chí các cơ quan thanh tra, kiểm tra phải xem xét việc thực hiện có gây khó khăn cho người dân không. Việc này không thể quy định cụ thể trong luật, nhưng sẽ được đưa vào trình tự, thủ tục cấp sổ đỏ trong Nghị định để hạn chế tối đa việc gây khó khăn, phiền hà cho người dân. 

"Chúng ta phải khẳng định, khi cấp giấy chứng nhận cho người dân mà để xảy ra tranh chấp, phức tạp hơn thì càng không nên. Đồng thời, hơn ai hết, chỉ có cán bộ trực tiếp gắn bó với người dân, trực tiếp nắm quỹ đất ở địa phương, trực tiếp quản lý di biến động của đất đai trong suốt quá trình lịch sử sử dụng đất đai thì mới nắm được việc này. Trong đó, phải đảm bảo không có tranh chấp mới sử dụng ổn định. Ổn định có nghĩa sử dụng vào mục đích, thời gian nhất định. Còn lại là việc tổ chức thực hiện và ý thức chấp hành pháp luật của người dân", Thứ trưởng Bộ TNMT nói.

Định giá đất theo luật mới như thế nào?

Bên cạnh đó, vấn đề được quan tâm là Luật Đất đai 2024 đã bãi bỏ khung giá đất. Bảng giá đất được xây dựng hằng năm và bảng giá đất lần đầu được công bố và áp dụng từ 1/1/2026 và được điều chỉnh từ ngày 1/1 của năm tiếp theo.

Luật quy định các phương pháp định giá đất, gồm: Phương pháp so sánh được thực hiện bằng cách điều chỉnh mức giá của các thửa đất có cùng mục đích sử dụng đất, tương đồng nhất định về các yếu tố có ảnh hưởng đến giá đất đã chuyển nhượng trên thị trường, đã trúng đấu giá quyền sử dụng đất mà người trúng đấu giá đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quyết định trúng đấu giá thông qua việc phân tích, so sánh các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất sau khi đã loại trừ giá trị tài sản gắn liền với đất (nếu có) để xác định giá của thửa đất cần định giá.

Phương pháp thu nhập được thực hiện bằng cách lấy thu nhập ròng bình quân năm trên một diện tích đất chia cho lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân của loại tiền gửi bằng tiền Việt Nam kỳ hạn 12 tháng tại các ngân hàng thương mại do Nhà nước nắm giữ trên 50% vốn điều lệ hoặc tổng số cổ phần có quyền biểu quyết trên địa bàn cấp tỉnh của 3 năm liền kề tính đến hết quý gần nhất có số liệu trước thời điểm định giá.

Phương pháp thặng dư được thực hiện bằng cách lấy tổng doanh thu phát triển ước tính trừ đi tổng chi phí phát triển ước tính của thửa đất, khu đất trên cơ sở sử dụng đất có hiệu quả cao nhất theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt;

Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được thực hiện bằng cách lấy giá đất trong bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh giá đất. Hệ số điều chỉnh giá đất được xác định thông qua việc so sánh giá đất trong bảng giá đất với giá đất thị trường.

Ngoài ra, Luật cũng quy định cụ thể việc giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, quyền lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất...