Báo cáo của Kiểm toán Nhà nước công bố gần đây cho thấy có đến hơn 90% dự án BT đều lựa chọn nhà đầu tư qua chỉ định thầu, dù chính sách có quy định cả hình thức đấu thầu công khai.

Và đằng sau cuộc giao thương đó là Nhà nước ứng trước quỹ đất, thay vì khoản vốn cho nhà đầu tư. Nhưng bất cập xảy ra khi những hợp đồng BT bắt đầu tạo ra những cuộc thương lượng không cân bằng, đặc biệt sự nổi lên của một số doanh nghiệp có “cánh tay kỳ ảo” thâu tóm quỹ đất vàng như Tập đoàn Lã Vọng với hàng loạt dự án ở Hà Đông, Cầu Giấy. Hoặc đơn cử như Công ty cổ phần Tasco sau khi làm tuyến đường Lê Đức Thọ – Xuân Phương (dài 3,5 km) được Hà Nội đổi cho 70 ha đất tại khu đô thị Xuân Phương và đường Trần Duy Hưng. Ngay sau đó Công ty công bố xây dựng khu đô thị sinh thái Xuân Phương Tasco với diện tích khoảng gần 50 ha với cao ốc, biệt thự liền kề tại đây, quy mô dân số khoảng 4.000 người.

Ở thời điểm “quỹ đất sạch thì hiếm, doanh nghiệp thì đông”, rõ ràng với chiến lược thông qua hợp đồng BT, các doanh nghiệp có thể dễ dàng hợp pháp hóa những khu đất sạch và lợi thế hơn là nhắm tới vị trí đắc địa.

Chặn những “chảo lửa” bùng phát

Ít nhất 2 thập niên tới Hà Nội, TP HCM vẫn phải sử dụng hình thức BT để phát triển hạ tầng. Do vậy nếu không có cơ chế pháp lý chặt chẽ và phù hợp để kiểm soát việc tổ chức thực hiện dự án BT thì khó tránh sinh lợi ích nhóm. Câu chuyện về Thủ Thiêm là một ví dụ. Theo Hợp đồng BT của dự án này, nhà đầu tư làm đường với tổng chi phí xây dựng tính, kể cả chi phí lãi vay và dự phòng lạm phát thì lên tới khoảng 12.000 tỷ đồng (tính ra, mỗi km đường này có giá khoảng 1.000 tỷ đồng). Để có 4 con đường đó, Nhà nước sẽ phải trả cho nhà đầu tư quyền sử dụng mảnh đất có giá trị tương ứng. Và thực tế mảnh đất nhà đầu tư được chính quyền địa phương hoán đổi lại là 78,9 ha. Tính ra, đất được định giá bình quân chỉ gần 16 triệu đồng/m2. Giới chuyên gia cho rằng, mảnh đất đó đã được định giá quá thấp so với thực tế.

Ai cũng biết rằng để đầu tư theo hình thức dự án, doanh nghiệp luôn luôn cần có đất, được sử dụng như mặt bằng để xây dựng công trình hay nhà máy phục vụ sản xuất – kinh doanh. Với một dự án BT, khu đất được giao để thanh toán dự án đầu tư bắt buộc phải có giá trị cao, thường được tạo nên bởi chính vị trí đắc địa của nó. Nói một cách khác, trong trường hợp đó, phần tham gia của Nhà nước theo cơ chế công – tư chính là các thương quyền, được coi là tài sản công. Yếu tố này, tuy nhiên, đã bị làm lu mờ đi trong quá trình xem xét, phê chuẩn các dự án BT.

Nói một cách cụ thể hơn, ở mức độ bất hợp lý và cho các mục tiêu không rành mạch và thỏa đáng, các quy trình, thủ tục và thẩm quyền phê chuẩn của Luật Đầu tư cho một dự án BT đã lấn át, thậm chí thay thế cho các yêu cầu tương tự của Luật Đất đai. Chẳng hạn, liên quan đến quyền tiếp cận đất và việc định giá đất, Luật Đất đai có quy định rõ về cơ chế đấu thầu các khu đất thuộc quỹ đất dành cho phát triển của mỗi địa phương. Yêu cầu này, tuy nhiên, đã bị loại bỏ đối với các dự án BT.

Trong bối cảnh của các nỗ lực đấu tranh chống tham nhũng, tiêu cực và chủ nghĩa thân hữu hiện nay, đã đến lúc phải rà soát và đánh giá các loại hình dự án cả BOT và BT như là mảnh đất màu mỡ của các hiện tượng này.