TP Hồ Chí Minh: Nhiều thách thức cho thị trường bất động sản

Theo nhận định của các chuyên gia và DN, thị trường BĐS TPHCM trong năm 2019 sẽ phải đối mặt với nhiều thách thức. 

Nguồn vốn hạn hẹp

Thách thức đầu tiên, theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM (HoREA) là lộ trình hạn chế tín dụng vào thị trường BĐS. Theo quy định của Ngân hàng Nhà nước, năm 2018, ngân hàng thương mại chỉ được sử dụng 45% nguồn vốn huy động ngắn hạn để cho vay trung hạn, dài hạn, trong đó có BĐS. Mức trần này sẽ giảm còn 40% kể từ 1/1/2019. Tỷ trọng cho vay BĐS đang chiếm khoảng 7,5% tổng dư nợ tín dụng của cả nước. Tại TPHCM, tỷ trọng này khoảng 10,8%. Điều này tiềm ẩn rủi ro cho cả hệ thống tín dụng và cả DN BĐS. Dự kiến tăng trưởng tín dụng năm 2019 – 2020 chỉ vào khoảng trên dưới 16%/năm, đi đôi với việc các ngân hàng thương mại chỉ được sử dụng không quá 40% nguồn vốn huy động ngắn hạn để cho vay trung, dài hạn nên các DN BĐS ngày càng khó tiếp cận nguồn vốn này.

Cũng liên quan đến nguồn vốn cho thị trường BĐS, Nghị định 20/2017/NĐ-CP ngày 24/2/2017 của Chính phủ quy định “Tổng chi phí lãi vay phát sinh trong kỳ của người nộp thuế được trừ khi xác định thu nhập chịu thuế Thu nhập DN không vượt quá 20% của tổng lợi nhuận thuần từ hoạt động kinh doanh cộng với chi phí lãi vay, chi phí khấu hao trong kỳ của người nộp thuế”. Hiện DN BĐS đang dựa vào hai nguồn vốn chính là nguồn vốn tín dụng ngân hàng và nguồn vốn huy động từ khách hàng. Nhưng nếu phụ thuộc vào đòn bẩy tài chính càng lớn thì độ rủi ro DN càng cao và có thể dẫn đến “bong bóng” trên thị trường BĐS.

Do vậy, theo nhận định của ông Lê Hoàng Châu, việc thực hiện quy định trần lãi vay 20% theo Nghị định 20/2017/NĐ-CP của Chính phủ và lộ trình hạn chế tín dụng vào thị trường BĐS theo Thông tư 36/2014/TT-NHNN và Thông tư 16/2018/TT-NHNN của Ngân hàng Nhà nước đã tạo áp lực tích cực, buộc các DN phải tìm kiếm các nguồn vốn khác thay thế. Trong đó, có nguồn vốn từ thị trường chứng khoán, từ các quỹ đầu tư, từ nguồn vốn FDI, từ nội lực của DN kể cả thông qua hợp tác, liên kết…

“Tuy nhiên, quy định trần chi phí lãi vay không được vượt quá 20% là thấp và chưa hợp lý đối với điều kiện hoạt động của nền kinh tế và thị trường BĐS nước ta trong giai đoạn hiện nay. Do vậy, Hiệp hội kiến nghị Chính phủ xem xét quy định trần chi phí lãi vay không được vượt quá (khoảng) 25% thì phù hợp hơn”, ông Châu cho biết.

Thừa nguồn cung sản phẩm cao cấp

Một thách thức khác của thị trường BĐS là phân khúc nhà ở cao cấp đang có dấu hiệu thừa cung. Theo thống kê của Sở Xây dựng TPHCM, cuối năm 2018, phân khúc BĐS cao cấp chiếm 30%, trung cấp 45%, vừa túi tiền chiếm 25%. Tuy nhiên, số lượng dự án cao cấp được thống kê đều được tính từ phân khúc sản phẩm có giá từ 40 triệu đồng trở lên. Trong khi trên thực tế các sản phẩm có giá từ 25 triệu đồng/m2 trở lên đã được coi là cao cấp. Hiện tỉ lệ sản phẩm của phân khúc trung cấp đang chiếm 45% tính từ các sản phẩm có giá từ 25 triệu đồng đến 40 triệu đồng/m2. Nếu 50% trong số đó có giá từ 30-40 triệu đồng/m2 thì phân khúc BĐS cao cấp không chỉ là 30% mà còn có thể là 50% trên tổng sản phẩm của thị trường BĐS.

Với tình trạng thừa cung như trên, phân khúc sản phẩm cao cấp sẽ phải đối với mặt nhiều thách thức và áp lực cạnh tranh gay gắt. Do vậy, các chuyên gia khuyến nghị, các chủ đầu tư cần phải tính toán cơ cấu lại sản phẩm và lộ trình, tiến độ đưa sản phẩm ra thị trường. Ưu thế thuộc về các dự án có vị trí đắc địa, phát triển theo hướng BĐS xanh, thông minh, tạo ra đẳng cấp khác biệt, độc đáo, tích hợp đồng bộ nhiều tiện ích, dịch vụ, an toàn.

Ngoài các vấn đề nêu trên, nhiều DN cho biết, thị trường BĐS TPHCM đang có tình trạng thiếu hụt nguồn cung quỹ đất sạch phục vụ đầu tư phát triển và thiếu hụt nguồn cung dự án BĐS. Tình trạng này sẽ tác động lớn đến quan hệ cung – cầu, giá cả trên thị trường BĐS.

Trong lúc nguồn cung quỹ đất dự án thông qua việc chủ đầu tư bồi thường giải phóng mặt bằng gặp khó khăn, thị trường BĐS đang kỳ vọng vào nguồn cung thông qua kế hoạch chuyển đổi mục đích sử dụng 26.000 ha đất nông nghiệp, trong đó có khoảng 2.200 ha đất ở. Kế hoạch đấu thầu 127 dự án hạ tầng, đô thị của thành phố, và kế hoạch của VAMC thực hiện Nghị quyết 42 của Quốc hội về thí điểm xử lý nợ xấu. Trong đó, nhiều khoản nợ được bảo đảm bằng dự án BĐS sẽ được đấu thầu rộng rãi để lựa chọn nhà đầu tư, giúp thúc đẩy thị trường mua bán chuyển nhượng dự án (M&A) phát triển mạnh hơn.

Theo HoREA, thị trường BĐS TPHCM năm 2018 vẫn giữ được sự phát triển ổn định, không bị “bong bóng” và vẫn còn nằm trong chu kỳ phục hồi, tăng trưởng, nhưng đã có dấu hiệu sụt giảm cả về nguồn cung dự án, sụt giảm nguồn cung sản phẩm nhà ở và số lượng giao dịch. Cụ thể, so với năm 2017, số lượng dự án giảm 13% (giảm 18 dự án); Tổng số căn nhà đưa ra thị trường giảm 16.675 căn, (giảm đến 34,1%). Bên cạnh đó, cơ cấu sản phẩm bị mất cân đối, lệch pha cung – cầu, chưa đảm bảo phục vụ mục tiêu an sinh xã hội vì tỷ lệ căn hộ bình dân chỉ đạt 24,7%, chiếm tỷ lệ thấp. Trong lúc, phân khúc cao cấp chiếm khoảng 1/3 thị trường (tỷ lệ 30%) và đã xuất hiện dấu hiệu thừa cung…

Nguyễn Huế