Nhà nước bồi thường, thu hồi đất dưới góc nhìn pháp lý

Trong rất nhiều nội dung nêu ra trong Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) thì vấn đề người dân đặc biệt quan tâm là những quy định trong việc Nhà nước thu hồi đất và bồi thường thu hồi đất. Góp ý về Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), luật sư Nguyễn Thanh Hà (ảnh trên- Chủ tịch Công ty Luật SBLAW) đã có ý kiến trao đổi như sau: 
Bản chất của việc Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước dùng mệnh lệnh hành chính nhằm thu hồi quyền sử dụng đất của chủ thể này để giao cho một chủ thể khác. Do đó luôn tiềm ẩn nguy cơ xung đột, bất bình đẳng xã hội, tiêu cực, lợi ích nhóm và gây bức xúc trong dư luận xã hội. Đây là vấn đề ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của người dân – và cũng là vấn đề dẫn đến khiếu kiện nhiều nhất, phức tạp nhất trong những năm qua. Chế định Nhà nước thu hồi đất và bồi thường thu hồi đất có phạm vi rất rộng, trong phạm vi bài viết này, tôi chỉ đề cập đến một khía cạnh nhỏ của chế định này, đó là: 
 “Thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng” được quy định tại Điều 78 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi)
So với Luật Đất đai năm 2013, thì Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã quy định cụ thể hơn các trường hợp thu hồi đất; đồng thời các tiêu chí, điều kiện thu hồi đất được quy định rõ ràng, chặt chẽ hơn. Tuy nhiên cần phải làm rõ hơn một số vấn đề sau:
Dự thảo Luật mở rộng phạm vi và bổ sung thêm một số trường hợp Nhà nước thu hồi đất, như: Dự án công trình công cộng không nhằm mục đích kinh doanh; dự án tạo quỹ đất do Nhà nước đầu tư theo phương hướng tuyến giao thông và các điểm kết nối giao thông theo quy hoạch; dự án nhà ở thương mại sử dụng các loại đất không phải là đất ở; dự án khai thác khoáng sản; dự án lấn biển... Đây là vấn đề phải hết sức thận trọng vì sẽ ảnh hưởng lớn tới quyền, lợi ích của người dân, vì vậy, cần có sự hướng dẫn, giải thích một cách thấu đáo, thuyết phục về các trường hợp thu hồi đất mới được bổ sung trong Dự thảo Luật.
Thực tiễn cho thấy, việc Nhà nước “Thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng” trong những năm qua không ít trường hợp bị lợi dụng, biến tướng để phục vụ cho mục đích của doanh nghiệp, lợi ích nhóm... Nhà nước thu hồi đất, sau đó lại giao lại cho doanh nghiệp để làm những công trình mang tính thương mại, chắc chắn người dân sẽ bức xúc và khiếu nại, tố cáo và đòi bồi thường là điều sẽ xảy ra. Dự thảo Luật Đất đai lần này, mặc dù đã giải thích, định nghĩa việc thu hồi đất vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, nhưng nếu không quy định cụ thể hơn, chặt chẽ hơn thì rất dễ bị lợi dụng. Trong đó cần nêu rõ đối tượng thụ hưởng trong việc thu hồi đất này phải là nhân dân. 
 Cần làm rõ bản chất, nội hàm của thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội; nội hàm của lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng: Các trường hợp “Thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng”, Dự thảo Luật Đất đai thiết kế theo kỹ thuật liệt kê. Cuộc sống luôn luôn phát triển, liệt kê như thế luật dễ bị lạc hậu, lại phải thường xuyên sửa đổi, bổ sung. Nên chăng để chuẩn hóa các trường hợp thu hồi đất, cần phải làm rõ bản chất, nội hàm của thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội; nội hàm của lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng. Những dự án đáp ứng, phù hợp với bản chất, nội hàm ấy thì được Nhà nước thu hồi đất. Và như vậy mới dễ tạo được đồng thuận của người bị thu hồi đất
Vấn đề bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất
Dự thảo Luật Đất đai chưa thực sự thể chế hóa được yêu cầu Nghị quyết số 18-NQ/TW của Ban Chấp hành Trung ương: Nghị quyết số 18-NQ/TW của Ban Chấp hành Trung ương đã nêu ra nguyên tắc về “Hoàn thiện quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng”
Tuy nhiên, qua nghiên cứu quy định của Dự thảo Luật Đất đai, thiết nghĩ, một số sửa đổi, bổ sung của Dự thảo Luật Đất đai chưa thực sự thể chế hóa được yêu cầu tại Nghị quyết số 18-NQ/TW, cũng như chưa đáp ứng được đòi hỏi của thực tiễn thời gian qua và yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội của đất nước.
Dự thảo Luật Đất đai chưa làm rõ thế nào là bảo đảm điều kiện sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ: Nghị quyết số 18-NQ/TW nêu quan điểm của Đảng: “…Việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư phải đi trước một bước, bảo đảm công khai, minh bạch, hài hòa lợi ích của Nhà nước, người có đất bị thu hồi và nhà đầu tư theo quy định của Hiến pháp và pháp luật; có quy định cụ thể về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư để sau khi thu hồi đất thì người dân có đất bị thu hồi phải có chỗ ở, bảo đảm cuộc sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ…”
Cụ thể hóa quan điểm này,  Khoản 2 Điều 89 của Dự thảo Luật Đất đai quy định: “Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm người có đất bị thu hồi có chỗ ở, đảm bảo thu nhập và điều kiện sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ”. Tuy nhiên, các quy định cụ thể về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trong Dự thảo Luật Đất đai chưa thực sự làm rõ được như thế nào là bảo đảm điều kiện sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ; chưa quy định rõ tiêu chí, cách thức để đánh giá, định lượng việc bồi thường tạo lập chỗ ở mới cho người bị thu hồi đất có điều kiện sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ. 
 Cần có quy định cụ thể việc định giá đất bồi thường: Đây có lẽ là một vấn đề vướng mắc nhất khiến cho việc thu hồi đất, giải phóng mặt bằng gặp khó khăn và cũng là vấn đề nóng bỏng nhất dẫn đến bức xúc của người bị thu hồi đất. 
Dự thảo Luật Đất đai dành Mục 2, Chương XI với 6 Điều (từ Điều 153 – Điều 158) để quy định về giá đất. Trong đó, điểm c, khoản 1 Điều 153 quy định “Nguyên tắc, phương pháp định giá đất” là: “Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường quyền sử dụng đất trong điều kiện bình thường”. Và Khoản 2, Điều 153  quy định cách xác định “Giá đất phổ biến trên thị trường trong điều kiện bình thường” là: Xác định bằng bình quân của các mức giá giao dịch thực tế của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng trên thị trường xuất hiện với tần suất nhiều nhất thông qua thống kê tại một khu vực và trong một khoảng thời gian nhất định, không chịu tác động của các yếu tố gây tăng hoặc giảm giá đột biến, giao dịch có quan hệ huyết thống hoặc có những ưu đãi khác. Ở đây nảy sinh một vấn đề: “thống kê tại một khu vực”, vậy phạm vi của khu vực đó là một tỉnh, một huyện, một xã, hay một vùng? Chỉ cách nhau một con đường giá của mảnh đất này đã khác mảnh đất kia rất nhiều lần, thế thì tính giá đất theo khu vực có ổn không? 
Mặt khác, định giá đất sát với giá thị trường là vấn đề không hề đơn giản. Vì vậy, việc xác định giá đất cần phải do các tổ chức, cơ quan chuyên nghiệp về định giá đất độc lập tiến hành thực hiện. Có như vậy mới đảm bảo tính khách quan.
 

Lê Chiên (ghi)

Thực hiện Quyết định số 81/2014/QĐ - TTg