Sửa Luật Đất đai phải phù hợp, nhất thể với các bộ luật liên quan

Sửa Luật Đất đai năm 2013 cần chú ý những vấn đề gì để khắc phục được những khó khăn, vướng mắc hiện nay. TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam đã có cuộc trao đổi xung quanh vấn đề này.

TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam: Mọi nguồn lực công sản phải theo hình thức đấu thầu, đấu giá - Ảnh: VGP/Giang Oanh

Bảo đảm hài hoà các lợi ích trong bồi thường đất

Ông đánh giá như thế nào về tình hình thực hiện chính sách, pháp luật về đất đai thời gian qua?

TS. Nguyễn Văn Đính: Có thể nói các chính sách, pháp luật về đất đai qua các thời kỳ đều cơ bản hoàn thành vai trò đặt ra, đã thực sự hỗ trợ để đưa tài nguyên đất vào công cuộc phát triển kinh tế quốc gia. Đặc biệt, Luật Đất đai năm 2013 đã thể chế hóa các quan điểm, định hướng chỉ đạo tại Nghị quyết số 19-NQ/TW của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XI về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh toàn diện công cuộc đổi mới, tạo nền tảng để nước ta sớm cơ bản trở thành nước công nghiệp theo hướng hiện đại.

Theo tôi, thời điểm hiện tại đã có sự bùng nổ của nhiều trạng thái, thị trường tiếp nhận nhiều hình thức kinh doanh mới. Nhu cầu của nền kinh tế khác biệt theo hướng cao hơn. Do đó, Luật Đất đai năm 2013 chưa theo kịp thực tiễn. Hơn nữa, nhiều bộ luật liên quan đã ban hành có nhiều quy định không tương thích với Luật Đất đai 2013. Đây là một trong những nguyên nhân chính tạo rào cản cho sự phát triển kinh tế và thị trường bất động sản (BĐS) trong nước thời gian qua.

Vì thế, khi sửa đổi Luật Đất đai năm 2013, để khắc phục những hạn chế bất cập trong thực tế như quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, giá đền bù, cấp đất dịch vụ, công nhận hạn mức đất ở,... thì trong lúc chờ sửa đổi luật, Chính phủ cần rà soát, sửa ngay các nghị định để kịp thời tháo gỡ "điểm nghẽn" trong quản lý, sử dụng đất.

Hiện nay, nhiều doanh nghiệp đang phát triển mạnh là dựa vào nguồn lực đất đai, trong khi người nông dân chưa được hưởng lợi ích gắn với đất thỏa đáng. Bằng chứng là giá đền bù đất luôn được quy định thấp hơn giá thị trường. Vậy giải quyết vấn đề này ra sao, thưa ông?

TS. Nguyễn Văn Đính: Tôi cho rằng sửa Luật Đất đai lần này rất cần phải ban hành quy định cụ thể cho hoạt động đền bù giải phóng mặt bằng theo hướng bảo đảm hài hoà các lợi ích của Nhà nước, người dân và nhà đầu tư.

Thực tế cho thấy, nhiều địa phương đến thời điểm hiện tại vẫn còn gặp lúng túng trong việc thực hiện Luật Đất đai năm 2013.

Đơn cử như vấn đề đấu giá đất công tại TPHCM đã gây xôn xao dư luận, quyền sử dụng đất với giá thắng thầu rất cao, thường gấp 2-3 lần, nhất là tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm với giá gấp từ gần 4 đến hơn 8 lần giá khởi thầu.

Hiện tượng này đã và có thể để lại nhiều hệ lụy đối với thị trường BĐS, đời sống kinh tế-xã hội, cũng như nhiều rủi ro đối với nợ xấu của hệ thống ngân hàng, thu nhập cũng như lòng tin của cộng đồng kinh doanh trong nước, quốc tế và người dân.

Nguyên nhân là do việc xác định giá đất để tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất tại thời điểm Nhà nước giao đất, cho thuê đất phải thực hiện cụ thể và tính khấu trừ tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo phương án đã được phê duyệt vào tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp.

Bên cạnh đó, giá đất của Nhà nước thường thiếu sự tương thích, thậm chí là thấp hơn nhiều so với giá thị trường. Vì thế, khi thu hồi đất, công tác giải phóng mặt bằng kéo dài, khó khăn do người bị thu hồi đất không chấp nhận giá bồi thường.

Do vậy, để bảo đảm hài hoà các lợi ích của Nhà nước, người dân và nhà đầu tư trong bồi thường đất, theo tôi, các cơ quan chức năng cần hướng dẫn các địa phương tổ chức áp dụng bảng giá đất giai đoạn 2020-2024 và việc xây dựng hệ số điều chỉnh giá đất năm 2021 trên địa bàn cấp tỉnh. Bên cạnh đó xem xét, ban hành cơ chế đặc thù thí điểm để rút ngắn thời gian bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và bàn giao mặt bằng dự án có thu hồi đất để áp dụng trên một số địa bàn.

Đồng thời, Nhà nước cần huy động các nguồn vốn để bố trí chỗ ở mới cho người có đất bị thu hồi trước khi bồi thường, giải tỏa, bảo đảm phương thức chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ để bảo đảm ổn định đời sống lâu dài cho người có đất bị thu hồi.

Mọi nguồn lực công sản phải theo hình thức đấu thầu, đấu giá

Những năm qua, chúng ta tiếp tục cơ cấu lại nền kinh tế mà về bản chất là chuyển đổi đất đai, tài sản công sang tư với mục đích nguồn lực đó được sử dụng hiệu quả hơn. Vậy để đất đai trở thành nguồn lực cho nền kinh tế, theo ông, cần phải thúc đẩy điều gì?

TS. Nguyễn Văn Đính: Theo tôi, cần tập trung vào những vấn đề sau: Thứ nhất, phải thực thi Luật Quy hoạch một cách tổng thể, đồng bộ và chất lượng. Tất cả các địa phương phải sớm hoàn thành xây dựng quy hoạch địa phương gắn với quy hoạch quốc gia nhằm xác định chức năng của đất và mục đích sử dụng đất.

Thứ hai, Luật Đấu thầu, Luật Đấu giá tài sản phải được bổ sung quy định theo hướng chặt chẽ, khả thi. Mọi nguồn lực công sản đều phải được giao theo hình thức đấu thầu, đấu giá.

Cụ thể, tại Khoản 1 và Khoản 2 Điều 118 Luật Đất đai 2013 đã quy định về những trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất và những trường hợp không theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất. 

Tuy nhiên, các địa phương cấp tỉnh khi thực hiện giao đất đối với các dự án đầu tư thường giao đất, cho thuê đất theo hình thức chỉ định chứ không áp dụng hình thức đấu giá. Bên cạnh đó, nhiều dự án được giao đất nhưng việc xác định giá đất bị kéo dài thời gian, chậm huy động nguồn thu ngân sách cho Nhà nước, làm chậm trễ việc triển khai thực hiện dự án, gây lãng phí nguồn lực đất đai, làm giảm hiệu quả đầu tư, hiệu quả hoạt động sản xuất, kinh doanh của doanh nghiệp.

Vì thế, tôi đề nghị, sửa Luật Đất đai lần này phải đưa ra các chính sách tài chính đất đai phù hợp, trên nguyên tắc không lãng phí nguồn vốn đất đai, quản lý tốt đất đai thuộc tài sản công, khuyến khích việc sử dụng đất đai thuộc tài sản tư, từ đó tạo cơ chế phù hợp để tăng nguồn thu từ đất.

Thứ ba, thuế phải trở thành công cụ để điều tiết sử dụng tài nguyên phù hợp, tránh lãng phí, sai mục đích. Thời gian qua, do chính sách về đất đai còn chồng chéo, chưa đồng bộ, nên thị trường đã xuất hiện tình trạng đầu cơ, thổi giá, kê khai nộp thuế mua bán, chuyển nhượng BĐS 2 giá, gây thất thu cho ngân sách nhà nước. Do đó, ngoài việc cần có các quy định chặt chẽ, thống nhất của các văn bản pháp luật về thuế, về đất đai, kinh doanh BĐS, về hoạt động công chứng..., thì sự phối hợp của các cơ quan, đơn vị có liên quan phải được tăng cường.

Cần quy định rõ hơn cho từng loại chức năng, mục đích sử dụng đất

Ông có đề xuất gì để đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai trong thời gian tới?

TS. Nguyễn Văn Đính: Tôi xin đề xuất 5 nội dung.

Thứ nhất, Luật Đất đai cần được sửa đổi theo hướng phù hợp nhất thể với các bộ luật liên quan, phù hợp thể chế chính trị của nước ta, không tạo điểm nghẽn, đánh đố khi xây dựng, sửa đổi các bộ luật khác. Chính sách được ban hành có thể chưa bao phủ toàn bộ các góc cạnh của cuộc sống nhưng cần tháo gỡ được các khó khăn, ách tắc trong thực tế, phát huy cao nhất nguồn lực đất đai.

Thứ hai, tài chính và thuế về đất đai cần được xem xét là một nội dung lớn, sao cho hiệu quả nhất có thể khi tiếp cận sử dụng nguồn lực đất đai. Tránh lãng phí và sử dụng sai mục đích, sai quy hoạch về đất đai.

Thứ ba, các quy định về giải phóng mặt bằng cần được điều chỉnh, làm cơ sở bảo vệ lợi ích người dân và phù hợp hoạt động phát triển.

Thứ tư, cần quy định rõ hơn cho từng loại chức năng, mục đích sử dụng đất. Trong đó bổ sung đất phát triển du lịch để tạo điều kiện phát triển hạ tầng cơ sở cho ngành du lịch tăng trưởng nhanh và mạnh hơn.

Thứ năm, các quy định về tiếp cận đất đai để phát triển dự án đầu tư phải rõ ràng, thông thoáng. Để tạo môi trường kích thích đầu tư phát triển, cần phải tạo hành lang pháp luật cho chính quyền các cấp phê duyệt dự án dễ hiểu, dễ thực hiện và không sai quy định.

Trân trọng cảm ơn ông.